דירות על הנייר

לא נמצאו פרויקטים

קרקעות לבנייה: פרויקטים חדשים והזדמנויות להשקעה

רכישת דירה על הנייר חוסכת מאות אלפי שקלים אבל יש מספר דברים שצריך להיזהר מהם כדי שההשקעה תהיה מוצלחת ובטוחה. כדי שלא תישארו עם הנייר ובאמת תהיה לכם דירה, הכנו מדריך עם היתרונות, החסרונות, אילו מוקשים צריך לפרק, וממה אסור לכם להתעלם

מחירי הדיור בישראל עולים בצורה מסחררת שנה אחרי שנה. השתוללות המחירים הזו מובילה את הישראלים לחפש הזדמנויות לקניית דירה עם משכנתא שהם יוכלו לעמוד בה, בין אם לצורכי מגורים כדי להפסיק לשלם שכירות לאחרים ובין אם לצורכי השקעה עם תשואה נאה ויציבות כלכלית. אחת הדרכים להפחית בעלויות רכישת דירה חדשה היא קניית דירה על הנייר, כלומר עוד לפני שהקבלן התחיל בכלל לבנות את הבניין או המגדל. 

קניית דירה באופן מסורתי נעשית כשלפחות שלד הבניין כבר עומד ויש לדיירים הפוטנציאליים משהו להסתכל עליו, לעיתים אפילו עם דירה מוכנה לדוגמה. קניית דירה על הנייר היא רכישת דירה בפרויקט שנמצא עדיין בשלבי התכנון, מתקדמים או מאוחרים. אפיק הקנייה הזה מאפשר ליזמים ולקבלנים לגייס את ההון ההתחלתי לפתיחת הפרויקט וכך הם יכולים להגיע לבנק שמממן את קו האשראי שלהם עם מספיק ביטחונות וערובות כדי לקבל תנאי מימון טובים יותר. יש שני סוגים של קניית דירה על הנייר:

דירה על הנייר עם היתר בניה: זה המצב ברוב המקרים של מכירת דירה על הנייר. במצב הזה, הפרויקט כבר קיבל היתר בנייה, התכנון של היזמים אושר, והקבלן מציע לכם משהו מדויק וקונקרטי – באיזו קומה הדירה, מהו גודלה, איך החלוקה לחדרים, אם יש מרפסת ולאיזה כיוון היא פונה, מספר חניות, ועוד פרטים. 

דירה על הנייר ללא היתר בניה: כדי להתחיל עם הון מסוים הקבלן יציע מספר דירות בפרויקט עוד לפני קבלת ההיתר, במחיר אטרקטיבי במיוחד. היתרון הוא כמובן המחיר הנמוך ביחס למחיר השוק של דירה מוגמרת, אך החיסרון הוא שתהליך קבלת היתרים עלול להתארך ועד שתקבלו את המפתח יעברו מספר שנים. ישנם מקרים שבהם ועדת ההיתרים משנה את התכנון של הקבלן ואז החוזה שלכם מולו ישונה. 

לקניית דירה על הנייר יש יתרונות אך גם מוקשים וחסרונות שמיד נפרט עליהם ומה בדיוק אתם צריכים לבדוק. אם תקפידו על כללים בסיסיים ותדאגו להציב הגנות לכסף שלכם – קניית דירה על הנייר יכולה להיות כדאית מבחינה כלכלית. ואחרי שתקראו את המאמר ויהיה לכם קצת יותר סדר בראש איך זה עובד, אתם תמיד מוזמנים ליצור איתנו קשר כדי שההשקעה שלכם בנדל״ן תהיה מוצלחת ללא תקלות מיותרות. 

יתרונות ברכישת דירה על הנייר 

מחיר, מחיר, מחיר: זה כמובן היתרון הראשון והגדול ביותר ברכישת דירה על הנייר. בהתאם לשלב התכנוני, המחיר יכול להיות נמוך ב-10% עד 30% בהשוואה לדירה מוגמרת. זהו חיסכון של מאות אלפי שקלים ואף יותר, בהתאם לערך הדירה. לרוב לא מתבצעת מכירה של כל הדירות בפרויקט בשלב מוקדם אלא של מקצתן לצורכי מימון התחלתי וקו אשראי מהבנק. 

פריסת תשלומים נוחה: מכיוון שהתשלומים מתבצעים עבור עבודה עתידית ולא עבור עבודה שכבר נעשתה, רכישת דירה על הנייר מאפשרת פריסה נוחה לתשלומים. 

בחירה מוקדמת: קניית דירה על הנייר בשלב המוקדם של הפרויקט מאפשרת לכם יותר אפשרויות בחירה מבין הדירות, פחות צורך להתפשר כפי שקורה בשלב מאוחר יותר, ואפשרויות לרכוש את הדירה המשתלמת ביותר שתאפשר עליית ערך גדולה יותר ותשואה גבוהה יותר. 

הטבות שונות נוספות: בחלק מהמקרים הקבלן יאפשר לבחור את החניה, קומה גבוהה יותר ללא תוספת תשלום או תשלום נמוך, ועוד הטבות שהופכות רכישת דירה על הנייר למשתלמת במיוחד. 

אבל יש גם סיכונים

אם יש קבלן, יזם, או חברת השקעות שאומרים לכם שאין שום סיכון ברכישת דירות על הנייר, כדאי לכם לחפש מקום אחר. כן, יש דרכים לצמצם את הסיכונים, למזער את הסיכוי ליפול, להפוך את ההשקעה לבטוחה יותר ולהגן עליה, בשביל זה אנחנו פה. אבל אסור להתעלם מהסיכונים ויש כמה דברים שאתם חייבים לשים אליהם לב. 

  • בירוקרטיה וסחבת שבאות לידי ביטוי בעיכוב בקבלת היתר בנייה ועיכוב בתהליך הבנייה, אלו הם שני המוקשים העיקריים. 
  • עלויות מימון נלוות ותוספות בלתי צפויות שמייקרות את הסכום הראשוני שעליו דובר. עלויות נלוות כוללות את התשלום לשכר דירה בזמן בניית הדירה, שכאמור יכול להימשך מספר שנים, או אם אתם גרים בנכס בבעלותכם אז אי עשיית רווחים ממכירתו או מקבלת הכנסה משוכרים.
  • שינויים תכנוניים בין מה שהובטח לכם כשרכשתם דירה על הנייר לבין הבניין המוגמר. זה יכול להיות בחזות הבניין, בגודל הדירה, בכיוון המרפסת. 
  • התשלומים על דירה על הנייר מוצמדים למדד תשומות הבנייה, וכשאלה עולות תיתכן תוספת של עשרות אלפי שקלים על הסכום המוסכם. 
  • עיכובים בבנייה כתוצאה מפשיטת רגל הקבלן. חוק המכר מגן על הכסף שלכם במקרים כאלה, אך כאן אנחנו חוזרים לשתי המילים הראשונות בסעיף הראשון – בירוקרטיה וסחבת. 
 

למה חייבים לשים לב בקניית דירה על הנייר 

זהות הקבלן: כשאתם מוציאים כל כך הרבה כסף, חייבים לבדוק את הרקע של הקבלן. פרויקטים קודמים שכבר מאוכלסים, עד כמה הוא אמין, ועד כמה הוא יציב כלכלית. זה הצעד הראשון למזעור הסיכונים, לדעת ממי להתרחק ולמי יש פרויקטים מוצלחים. לשם כך אפשר להשתמש בגוגל, במאגרי מידע ממשלתיים, וגם בשיחה עם לקוחות קודמים. והכי חשוב – ודאו שהקבלן רשום כקבלן מורשה בפנקס הקבלנים.

מצב הקרקע: דירה על הנייר תישאר על הנייר אם אין לרשות המקומית כוונה לעשות שימוש בקרקע לצורכי מגורים. אם אתם עובדים עם חברה מסודרת, עורך הדין שהוצמד לליווי העסקה עורך את הבדיקה הזאת כחלק מהשירות. 

סביבת הבניין: בדקו את התכנון העירוני כמו גני ילדים ובתי ספר, פארקים ותכנון עירוני, גישה לתחבורה ציבורית, שטחי מסחר ועוד. לכל אדם חשוב משהו אחר ולכן נושא הסביבה הוא מאוד אישי. כך למשל, משפחות צעירות אולי ירצו להיות בסביבת גנים ובתי ספר, אך אנשים שעובדים מהבית כנראה ירצו מרחק מסוים ממוסדות חינוך. 

דירות ומפרטים: אם מדובר בדירה על הנייר לפני קבלת היתרי הבנייה, ועדת התכנון של הרשות המקומית יכולה לשנות את המבנה, מספר הקומות, ואפילו את מפרטי הדירות. לכן כדאי שתשמרו את המפרט שהובטח לכם כדי להשוות בגמר הבנייה ולוודא שאתם מקבלים בדיוק את מה ששילמתם עבורו. 

תשלום לחשבון נאמנות סגור: אחד הנושאים החשובים הוא העברת התשלום הראשון לחשבון נאמנות שנפתח לצורך הפרויקט, ולא ישירות לידיו של הקבלן. ודאו מהם התנאים להעברת התשלום לפקודת הקבלן, אלה צריכים לעבור אליו רק לאחר קבלת בטוחה כחוק. ישנם תנאים מחמירים מאוד לאחר קריסת חפציבה כדי שדבר כזה לא יחזור. 

אפשרות ביטול: עסקה נראית לכם משתלמת במיוחד בזמן ההסכמה על תנאי החוזה, אך התנאים יכולים להשתנות. ייתכן שפתאום קם פרויקט משתלם יותר, ולכן כדאי לעגן אפשרויות ביטול בתנאים מסוימים. למשל, בחלוף זמן מסוים עדיין לא התקבל היתר בנייה, מפרט הדירה והבניין השתנו באופן משמעותי, לא התקבל מימון בנקאי, ועוד. בקשו לציין בחוזה באופן מפורש אפשרות לקבל בחזרה את התשלום הראשון ללא קנס, לא תקבלו את זה אם לא תבקשו במסגרת המשא ומתן!

איך מוצאים דירה על הנייר

כל מה שאתם צריכים לעשות זה להתקשר לטלפון 6530*, או להשאיר פרטים בטופס יצירת הקשר, והמקצוענים שלנו כאן במני גרופ יחזרו אליכם במהירות. ביחד נבין מה אתם מחפשים, באיזה אזור בארץ, מהו התקציב שעומד לרשותכם, אם אתם צריכים סיוע במקורות מימון, ונענה על כל שאלה. ביחד נלווה אתכם להשקעה שלכם עם דירה על הנייר באופן בטוח עם מינימום סיכונים.